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我们应该向相关部门举报反映路来祥涉嫌受贿.

政府真正为民服务的话，就应该从业主（公民)的角度制定法规。只是政府中一部分人已经沦为房地产商的zougou。希望有正义感的人大代表真能起到参政的作用。

关于李东升、单金生、罗谢珠、李翠芬、

邱艳林、何运吉等一伙涉嫌诈骗的举报

深圳市公安局经济侦察支队：

我们是福田区益田村的业主，在我们入住益田村小区的近10年时间里，我们发现深圳市住宅物业管理有限公司打着国有企业的旗号，霸占国有企业的经营收入，盗用益田村全体业主的银行帐号，骗取业主的物业管理费和房屋本体维修费等各项资金。出租益田村业主公共设施非法某利。事实如下：

一、违反物业管理条例，采用移花接木偷梁换柱的方式盗取国有企业的名义欺诈益田村业主。

1996年益田村入住，所有业主都知道当时是深圳市英利实业公司（以下称“英利公司”）在进行物业管理，这个公司是开发商，即原深圳市住宅局指定进入的，而英利公司也是原深圳市住宅局投资的全资国有企业。直至现在，益田村从未公开招投标选聘过物业公司。

1997年益田村的中高层住房益荣居、益强居入住，第一届业委会尚未正式成立，便与96年已入驻进行物业管理的英利公司签订了自1998年1月1日至2003年1月1日为期5年的物业管理合同，该公司在1998年又更名为深圳市住宅经营管理有限公司，但公司法人和资产性质并没有改变，仍然是全资国有企业，但是到2000年7月以后，在我们全体业主不知情的情况下益田村又出现了一个深圳市住宅物业管理有限公司（以下称“住宅物业”），该公司的法人和面对业主的工作人员都是原来住宅经营管理有限公司的人，公司的名称也是只有细微的差别：一个住宅经营，一个住宅物业，但两家公司的资本性质却完全不同，一家是国有全资，一家是个人私有。事关我们业主权益的大事，可我们益田村全体业主竟毫不知情，我们也是从该公司开给业主的收费单据上才了解这一既成事实，后来到市工商局了解两个公司的资料显示：

英利公司，成立时间：1988年

企业类型：国有

注册资本：3000万元

法人代表：李东升

股东：深圳市住宅局     95%，

英利实业公司工会  5%（英利实业公司是原市住宅局的全资企业）

※1998年更名为深圳市住宅经营管理有限公司，此时经会计师事务所审计评估，该公司资产为7684万元。

※1996年起主要经营项目：益田村物业管理，根据纳税推算该项目年收入96年约900万元，以后逐年递增到约3600万元，96年至2004年总收入至少为1亿2460万元。

※1999年起因未年检，于2002年2月被吊销营业执照，国有资产及

公司不声不响地消失了

另：纳税申报（主要为个人所得税）至2004年2月止

此时该公司的欠债主要有：招商银行80万元，仍被追讨；中国银行2852.07万元，拍卖土地还债；发展银行23.4万元，拍卖投资还债；农业银行3000万元，担保公司受牵连被迫还债。

住宅物业，成立时间：1999年12月27日

              企业类型：有限责任

              注册资本：100万元

              法人代表：李东升

              股东：深圳市住宅经营管理有限公司（即原英利公司）10万元，

                    其余为12名自然人，基本是英利公司董事会、监事会成员或其他工作人员。

12名自然人股东名单：

单金生 20万元   段  洁  5万元    何运吉 20万元  

李翠芬 50万元   刘颖莎 20万元    卢  纯 20万元   

罗谢珠 20万元  邱显耀 20万元     邱艳林35万元 

杨惠琴 20万元  姚  富 20万元     赵  泰20万元

该公司与英利公司的关系只是投资和被投资（不等于子母公司）的关系。1996年英利公司被发展银行追债，当时法院有判决但一直没有执行，直到2004年初，李东升被释放，回到住宅物业后，将英利公司的10万元股份以22万元拍卖给李翠芬，将欠款偿还，此时的住宅物业与英利公司完全脱离关系，但他们想要的益田村物业管理的业务及收入都已经到手了。至此李东升等一伙人有意识有计划地采用不年审的方式使自己领导下的国有企业消失，在2000年7月又让自己的私人企业用极其相似名称打着原国企的旗号经营起了原属国企的业务，他们还和建设银行益田村支行恶意串通，将业主和银行签定的由国有住宅经营管理有限公司划拨业主物业管理等费用的帐号，益田村8千户业主在不知情的情况下，银行存款被住宅物业划走，并长达4年多。本该属于英利公司的经营权和经营收入被住宅物业侵占了。我们业主经过初步估算，住宅物业在4年半时间里骗取了全益田村8000业主的物业管理费和本体维修费共计达812万多元。（深圳市住宅物业有限公司2000年7月起从益田村业主帐号盗窃资金祥情一览表见附页）

二、假借业主入住之机，非法收取一系列不合理费用，长期霸占业主的公共设施出租谋利。

其实，早在2001年6月，住宅物业就乘5号地块8栋（101—108）共1824户高层业主入住的之机大肆骗取业主的钱财，我们在住宅局买的房子，入住时竟要到住宅物业手里去拿钥匙，而在这之前每一位业主都要和住宅物业签定一系列强加给我们的协议并支付一大笔相关费用如物业管理费、水费、入住资料工本费、装修垃圾清运费、电子防盗门、可视对讲系统安装费、安防系统费、出入卡工本费、信报箱费、装修人员管理费、建材搬运费、开空调孔费、宽频网安装费等等，每户约6000元共计达一千万以上，如果不交齐以上各项费用，我们就拿不到我们自己住房的钥匙，要知道我们每一分买房子的钱都是我们自己的血汗，在我们享受了市政府的微利房政策的时候，这些非法进入的黑物管却在打着政府的旗号给政府抹黑。住宅物业还在未经业主大会通过的情况下，擅自将5号地块的公共物业出租给装修公司及建材商，计时3个月，大摊位5000元/月，小摊位3000元/月，100多个摊位按大小摊位各半计算，合共收取租金120万元，他们用同样的手法在1、2、4号地块业主入住时同样采用扣押业主住房的钥匙和利用属于业主的公共空间收取租金，经初略估算达3千万元以上。

住宅物业在未依法经全体业主表决通过的情况下，擅自占用全体业主的公共物业谋取利益，98年至今非法占用益荣居1-4栋架空层，将公共空间改建成商铺出租50000元/月计时87个月，共计约4百3拾5万元以上。他们在2001年-2003年期间将5号地块的绿地改建成洗车场出租，按15000元/月计3年共计54万元，2002-2003年间将村东的立体车库4、5层违章搭建成临时木屋出租给捡垃圾收废品的三无人员15户，每户500元/月，计时24个月共计18万元，每逢节假日还进行临时商业用地出租，按每年出租100天50个摊位每个摊位收100元计，共计约2百万元以上。

益田村共有固定停车位2532个，道路两旁临时停车位约4000个，露天的固定车位和临时车位4195个，每个车位110元/月，自2001年7月至今共45个月，共计收入约2千万元以上，立体车位和地下车位共2337个，每月收费250元，45个月共计收入2千6百万元以上，这些还不包括临时进村停放交费的车辆。

由于住宅物业盗取了原住宅经营的经营权，采用移花接木暗渡陈仓的办法，搞垮国有企业，让国有资产悄悄的进入自己的私有企业，非法进入益田村，蒙蔽和欺骗全体业主，利用我们对国有企业的信任，盗取银行帐号大肆侵占业主的利益，以上所列该公司收入均属非法收入。

住宅物业在益田村明目张胆肆无忌惮的掠夺行为早在两年前就被部分业主识破，我们也向原市住宅局等主管部门反映了情况，但一直没有结果，为什么会出现这样的怪事？因为两个公司的董事长和法人都是李东升，而李东升就是原住宅局的人，还因为一个是公家的一个是私家的，有机会的时候公家的自然要变成私家的。他们违反国务院和深圳市颁布的物业管理条例，偷偷摸摸地进驻益田村，掠夺了原属国有企业的经营收入。

7000万国有资产被一伙人“玩儿”没了，这其中还另有7-10个公司出现，多家公司都借“住宅”的名号——住宅经营公司、住宅经营管理公司、住宅物业管理公司等，多家公司又都“名字极其相近”——住宅经营公司、住宅经营管理公司、住宅物业管理公司、京广垣公司、丰广源公司。而且，这许多的公司都是在市住宅局的主持下开办和经营的，市住宅局究竟要干什么？我们有权利有根据怀疑：原住宅局的什么人在纵容犯罪？98年尚有7000万的国有资产，难道就烂到连渣都没有了？原住宅局一“撤”就把什么都没“辙”了？监察和司法部门没有察觉。

不仅7000万国有资产没有了，益田村业主多年来所交的管理费也都被“暗中使用”，入住前几年，业主几乎没见过财务公报，后来因为反映强烈便公布了，但每次都是亏本，而且钱都是在管理成本中花光，本体维修基金也动用了一多半的情况下还要亏本。这就奇怪了，哪个公司能够明知亏本还硬撑？为什么别人的物业管理都能赢利，唯独经营益田村的物业管理会亏本？如果真的亏就不怕查帐！但他们对查帐却是讳莫如深。

市住宅局作为英利公司的大股东和主管部门难道不了解情况？了解，而且很清楚。为什么不查？因为住宅局把益田村的大部分商铺和公共设施保留在自己手中，可以收“租金”，还可以把商铺以7-10元的低价租给自己人，更可以侵吞益田村8000户业主房价2%的公共设施维护费（按住宅局的说法，益田村业主没有公共设施，既然没有何谈维护费？），还因为李东升等人是“自己人”，“自己人”当然好“说话”，好“办事儿”。原住宅局保住了李东升一伙的违法经营，也就保住了自己的不法收入，这是明摆着的事实。

三、运用黑社会手段恐吓殴打对他们违法行为提出质疑的业主

国有资产没有了，私营公司在益田村总该好好经营吧，恰恰相反，他们能蒙就蒙，能骗就骗，骗了国家骗个人，谁觉醒就打谁，采用黑社会打砸抢的手段对付业主，采用逼迫的手法迫使保安员和黑社会打手镇压业主的正常唯权行为，采用电话恐吓，多次殴打，扎汽车轮胎的手段危害业主的人身安全。多年来，他们靠着住宅局的包庇和黑社会帮凶，愚弄民众，欺压政府（辖区民警、社区居委会）工作人员，把物业管理公司变成诈骗的工具，把益田村既当做诈骗的场所，又当作滋养黑势力的温床和练兵场。

四、我们期待司法机关为我们益田村居民升张正义。

我们痛惜国有资产的流失，但我们更担心在益田村居住的日子是否安宁？会不会某一天忽然发现房子烂了却没钱修，单车棚里住满了捡破烂的，小区里流窜着小偷和无赖，所有的小区居民活动场所都变成了为他们某取非法利益的经营场所，将我们的小区生活陷于危机之中，全社会所期待的“和谐深圳”在益田村遭到巨大阻力……。

如果司法机关不能将李东升等人的诈骗事实公之于众，不能将犯罪团伙绳之于法，可怕的结果就在不远的将来，如果有一天合法的住宅经营管理有限公司向业主追讨物业管理等相关费用时我们怎么办？为此我们希望公安部门尽快查清事实真相，追回犯罪团伙骗去的益田村民所交纳的800多万元物业管理费和本体维修费及以上所列各项费用，把益田村的物业管理经营权交还给合法的物管企业。为国家和市民挽回损失。我们有信心政府和司法机关能为我们益田村8000户业主声张正义。

关于李东升、单金生、罗谢珠、李翠芬、

邱艳林、何运吉等一伙涉嫌诈骗的举报

深圳市公安局经济侦察支队：

我们是福田区益田村的业主，在我们入住益田村小区的近10年时间里，我们发现深圳市住宅物业管理有限公司打着国有企业的旗号，霸占国有企业的经营收入，盗用益田村全体业主的银行帐号，骗取业主的物业管理费和房屋本体维修费等各项资金。出租益田村业主公共设施非法某利。事实如下：

一、违反物业管理条例，采用移花接木偷梁换柱的方式盗取国有企业的名义欺诈益田村业主。

1996年益田村入住，所有业主都知道当时是深圳市英利实业公司（以下称“英利公司”）在进行物业管理，这个公司是开发商，即原深圳市住宅局指定进入的，而英利公司也是原深圳市住宅局投资的全资国有企业。直至现在，益田村从未公开招投标选聘过物业公司。

1997年益田村的中高层住房益荣居、益强居入住，第一届业委会尚未正式成立，便与96年已入驻进行物业管理的英利公司签订了自1998年1月1日至2003年1月1日为期5年的物业管理合同，该公司在1998年又更名为深圳市住宅经营管理有限公司，但公司法人和资产性质并没有改变，仍然是全资国有企业，但是到2000年7月以后，在我们全体业主不知情的情况下益田村又出现了一个深圳市住宅物业管理有限公司（以下称“住宅物业”），该公司的法人和面对业主的工作人员都是原来住宅经营管理有限公司的人，公司的名称也是只有细微的差别：一个住宅经营，一个住宅物业，但两家公司的资本性质却完全不同，一家是国有全资，一家是个人私有。事关我们业主权益的大事，可我们益田村全体业主竟毫不知情，我们也是从该公司开给业主的收费单据上才了解这一既成事实，后来到市工商局了解两个公司的资料显示：

英利公司，成立时间：1988年

企业类型：国有

注册资本：3000万元

法人代表：李东升

股东：深圳市住宅局     95%，

英利实业公司工会  5%（英利实业公司是原市住宅局的全资企业）

※1998年更名为深圳市住宅经营管理有限公司，此时经会计师事务所审计评估，该公司资产为7684万元。

※1996年起主要经营项目：益田村物业管理，根据纳税推算该项目年收入96年约900万元，以后逐年递增到约3600万元，96年至2004年总收入至少为1亿2460万元。

※1999年起因未年检，于2002年2月被吊销营业执照，国有资产及

公司不声不响地消失了

另：纳税申报（主要为个人所得税）至2004年2月止

此时该公司的欠债主要有：招商银行80万元，仍被追讨；中国银行2852.07万元，拍卖土地还债；发展银行23.4万元，拍卖投资还债；农业银行3000万元，担保公司受牵连被迫还债。

住宅物业，成立时间：1999年12月27日

              企业类型：有限责任

              注册资本：100万元

              法人代表：李东升

              股东：深圳市住宅经营管理有限公司（即原英利公司）10万元，

                    其余为12名自然人，基本是英利公司董事会、监事会成员或其他工作人员。

12名自然人股东名单：

单金生 20万元   段  洁  5万元    何运吉 20万元  

李翠芬 50万元   刘颖莎 20万元    卢  纯 20万元   

罗谢珠 20万元  邱显耀 20万元     邱艳林35万元 

杨惠琴 20万元  姚  富 20万元     赵  泰20万元

该公司与英利公司的关系只是投资和被投资（不等于子母公司）的关系。1996年英利公司被发展银行追债，当时法院有判决但一直没有执行，直到2004年初，李东升被释放，回到住宅物业后，将英利公司的10万元股份以22万元拍卖给李翠芬，将欠款偿还，此时的住宅物业与英利公司完全脱离关系，但他们想要的益田村物业管理的业务及收入都已经到手了。至此李东升等一伙人有意识有计划地采用不年审的方式使自己领导下的国有企业消失，在2000年7月又让自己的私人企业用极其相似名称打着原国企的旗号经营起了原属国企的业务，他们还和建设银行益田村支行恶意串通，将业主和银行签定的由国有住宅经营管理有限公司划拨业主物业管理等费用的帐号，益田村8千户业主在不知情的情况下，银行存款被住宅物业划走，并长达4年多。本该属于英利公司的经营权和经营收入被住宅物业侵占了。我们业主经过初步估算，住宅物业在4年半时间里骗取了全益田村8000业主的物业管理费和本体维修费共计达812万多元。（深圳市住宅物业有限公司2000年7月起从益田村业主帐号盗窃资金祥情一览表见附页）

二、假借业主入住之机，非法收取一系列不合理费用，长期霸占业主的公共设施出租谋利。

其实，早在2001年6月，住宅物业就乘5号地块8栋（101—108）共1824户高层业主入住的之机大肆骗取业主的钱财，我们在住宅局买的房子，入住时竟要到住宅物业手里去拿钥匙，而在这之前每一位业主都要和住宅物业签定一系列强加给我们的协议并支付一大笔相关费用如物业管理费、水费、入住资料工本费、装修垃圾清运费、电子防盗门、可视对讲系统安装费、安防系统费、出入卡工本费、信报箱费、装修人员管理费、建材搬运费、开空调孔费、宽频网安装费等等，每户约6000元共计达一千万以上，如果不交齐以上各项费用，我们就拿不到我们自己住房的钥匙，要知道我们每一分买房子的钱都是我们自己的血汗，在我们享受了市政府的微利房政策的时候，这些非法进入的黑物管却在打着政府的旗号给政府抹黑。住宅物业还在未经业主大会通过的情况下，擅自将5号地块的公共物业出租给装修公司及建材商，计时3个月，大摊位5000元/月，小摊位3000元/月，100多个摊位按大小摊位各半计算，合共收取租金120万元，他们用同样的手法在1、2、4号地块业主入住时同样采用扣押业主住房的钥匙和利用属于业主的公共空间收取租金，经初略估算达3千万元以上。

住宅物业在未依法经全体业主表决通过的情况下，擅自占用全体业主的公共物业谋取利益，98年至今非法占用益荣居1-4栋架空层，将公共空间改建成商铺出租50000元/月计时87个月，共计约4百3拾5万元以上。他们在2001年-2003年期间将5号地块的绿地改建成洗车场出租，按15000元/月计3年共计54万元，2002-2003年间将村东的立体车库4、5层违章搭建成临时木屋出租给捡垃圾收废品的三无人员15户，每户500元/月，计时24个月共计18万元，每逢节假日还进行临时商业用地出租，按每年出租100天50个摊位每个摊位收100元计，共计约2百万元以上。

益田村共有固定停车位2532个，道路两旁临时停车位约4000个，露天的固定车位和临时车位4195个，每个车位110元/月，自2001年7月至今共45个月，共计收入约2千万元以上，立体车位和地下车位共2337个，每月收费250元，45个月共计收入2千6百万元以上，这些还不包括临时进村停放交费的车辆。

由于住宅物业盗取了原住宅经营的经营权，采用移花接木暗渡陈仓的办法，搞垮国有企业，让国有资产悄悄的进入自己的私有企业，非法进入益田村，蒙蔽和欺骗全体业主，利用我们对国有企业的信任，盗取银行帐号大肆侵占业主的利益，以上所列该公司收入均属非法收入。

住宅物业在益田村明目张胆肆无忌惮的掠夺行为早在两年前就被部分业主识破，我们也向原市住宅局等主管部门反映了情况，但一直没有结果，为什么会出现这样的怪事？因为两个公司的董事长和法人都是李东升，而李东升就是原住宅局的人，还因为一个是公家的一个是私家的，有机会的时候公家的自然要变成私家的。他们违反国务院和深圳市颁布的物业管理条例，偷偷摸摸地进驻益田村，掠夺了原属国有企业的经营收入。

7000万国有资产被一伙人“玩儿”没了，这其中还另有7-10个公司出现，多家公司都借“住宅”的名号——住宅经营公司、住宅经营管理公司、住宅物业管理公司等，多家公司又都“名字极其相近”——住宅经营公司、住宅经营管理公司、住宅物业管理公司、京广垣公司、丰广源公司。而且，这许多的公司都是在市住宅局的主持下开办和经营的，市住宅局究竟要干什么？我们有权利有根据怀疑：原住宅局的什么人在纵容犯罪？98年尚有7000万的国有资产，难道就烂到连渣都没有了？原住宅局一“撤”就把什么都没“辙”了？监察和司法部门没有察觉。

不仅7000万国有资产没有了，益田村业主多年来所交的管理费也都被“暗中使用”，入住前几年，业主几乎没见过财务公报，后来因为反映强烈便公布了，但每次都是亏本，而且钱都是在管理成本中花光，本体维修基金也动用了一多半的情况下还要亏本。这就奇怪了，哪个公司能够明知亏本还硬撑？为什么别人的物业管理都能赢利，唯独经营益田村的物业管理会亏本？如果真的亏就不怕查帐！但他们对查帐却是讳莫如深。

市住宅局作为英利公司的大股东和主管部门难道不了解情况？了解，而且很清楚。为什么不查？因为住宅局把益田村的大部分商铺和公共设施保留在自己手中，可以收“租金”，还可以把商铺以7-10元的低价租给自己人，更可以侵吞益田村8000户业主房价2%的公共设施维护费（按住宅局的说法，益田村业主没有公共设施，既然没有何谈维护费？），还因为李东升等人是“自己人”，“自己人”当然好“说话”，好“办事儿”。原住宅局保住了李东升一伙的违法经营，也就保住了自己的不法收入，这是明摆着的事实。

三、运用黑社会手段恐吓殴打对他们违法行为提出质疑的业主

国有资产没有了，私营公司在益田村总该好好经营吧，恰恰相反，他们能蒙就蒙，能骗就骗，骗了国家骗个人，谁觉醒就打谁，采用黑社会打砸抢的手段对付业主，采用逼迫的手法迫使保安员和黑社会打手镇压业主的正常唯权行为，采用电话恐吓，多次殴打，扎汽车轮胎的手段危害业主的人身安全。多年来，他们靠着住宅局的包庇和黑社会帮凶，愚弄民众，欺压政府（辖区民警、社区居委会）工作人员，把物业管理公司变成诈骗的工具，把益田村既当做诈骗的场所，又当作滋养黑势力的温床和练兵场。

四、我们期待司法机关为我们益田村居民升张正义。

我们痛惜国有资产的流失，但我们更担心在益田村居住的日子是否安宁？会不会某一天忽然发现房子烂了却没钱修，单车棚里住满了捡破烂的，小区里流窜着小偷和无赖，所有的小区居民活动场所都变成了为他们某取非法利益的经营场所，将我们的小区生活陷于危机之中，全社会所期待的“和谐深圳”在益田村遭到巨大阻力……。

如果司法机关不能将李东升等人的诈骗事实公之于众，不能将犯罪团伙绳之于法，可怕的结果就在不远的将来，如果有一天合法的住宅经营管理有限公司向业主追讨物业管理等相关费用时我们怎么办？为此我们希望公安部门尽快查清事实真相，追回犯罪团伙骗去的益田村民所交纳的800多万元物业管理费和本体维修费及以上所列各项费用，把益田村的物业管理经营权交还给合法的物管企业。为国家和市民挽回损失。我们有信心政府和司法机关能为我们益田村8000户业主声张正义。

关于福田法院法官路来祥涉嫌受贿的举报

深圳市中级人民法院：

深圳市人民检查院：

福田区人民法院：

福田区人民检察院：

我们是福田区益田村的业主，最近深圳市住宅物业管理有限公司以欠交物业管理费为由将我们益田村其中一位业主起诉到福田法院，案件于2005年1月14日在福田法院开庭审理，由路来祥代理审判员主审，益田村部分业主参加了旁听。在案件审理过程当中我们参加旁听的业主认为主审法官路来祥在审理此案的过程当中不顾被告业主陈诉的基本事实，歪曲法律的基本精神，对本案做出不当判决。根据我们业主现掌握的证据，本着维护法律惩治腐败的正义精神，现对路来祥涉嫌受贿，贪赃枉法的行为进行举报，具体反映情况如下：

一、在整个庭审当中法官路来祥没有认真听取原被告双方的控辩，尤其是对被告业主向法官陈诉的原告深圳市住宅物业管理有限公司非法转移国有资产，侵占国有企业的合法经营权，采取偷梁换柱瞒天过海的非法手段进入益田村小区；恶意串通业主委员会主任洪少义签定非法的物业管理委托合同，侵害广大业主利益的事实被法官路来祥充耳不闻视而不见，忽略了被告向法庭陈诉的对案件有重大影响的基本事实。

二、本案双方虽然是物业管理公司和一个业主，但涉及到全益田村约8000户业主的利益和国有资产流失的复杂情况，而法官路来祥却在开庭后的第二个工作日就作出了草率的判决（1月14日开庭，17日下判决书，15及16日是公休日），这样不负责任的态度不得不让广大业主产生怀疑。

三、根据深圳市住宅物业管理公司向业主公布的2004年第四季度收支报表我们获悉，深圳市住宅物业管理有限公司为此案竟支付了100953元人民币的诉讼及律师费。一个追缴物业管理费所涉金额仅5000余元人民币的民事案件为什么会有那么巨大的开支，这些钱都花在了什么地方。

    以上所述事实足以说明福田区法院代理审判员路来祥有重大的受贿嫌疑，请市区两及主管部门领导高度重视，认真调查，早日查清事实真相，还法律于严肃，还人民于公正。

益田村广大业主

我支持，业主作为弱势群体，应该联合起来！

要求完善《物权法》第六章，更好地保护业主权益

修改“建筑物区分所有权”部分条款的公开信

尊敬的全国人大常委会吴邦国委员长、各副委员长、各常委、各全国人大代表：

依据中华人民共和国宪法制定的《物权法》，是巩固改革开放成果，保证社会主义市场经济持续发展，建设和谐社会的重要法律，全国人民期盼已久，广大业主坚决支持。

《物权法》草案第七稿的绝大部分条款是正确合理的，表达了广大人民群众的意愿，保护了人民群众的根本利益。

然而，针对目前全国各地侵犯房屋业主公共权益的普遍现象（主要表现在：建筑区划内国有土地使用权的归属界定不清，导致公共物业产权不清，公共权益屡遭侵犯；某些利益集团倚仗财势和权势，凌驾于法律之上，为达目的不惜伤害业主的生命和健康，肆意践踏处于弱势的业主的合法权益；现行法规对业主自治的门槛设置过高，导致业主自治机制运作不畅，业主自治团体成立困难，独立主体地位长期不明），众所期待的《物权法》（草案）第七稿不但没有凸显出保护业主这一弱势群体合法权益的立法宗旨，明确业主共有权利的法定范围，让业主维权有法可依，反而将开发商惯用的侵害业主共有权益的行为（比如以出售、出租和附赠等方式侵犯业主公共产权利益的行为）予以合法化；并且取消了业主大会和业主委员会的诉讼主体地位。实践证明，这些规定严重侵犯了房屋业主的合法权益，明显脱离了社会现实生活，直接违背了党和政府亲民、爱民的执政方针，必将引起社区的更加动荡不安，导致矛盾更加激化。

“百姓生活无小事”，和谐社会来自人民安居乐业的一个个和谐社区。为了落实党和政府亲民、爱民的执政方针，体现社会主义的优越性，实现建设和谐社会的执政目标，借此《物权法》尚未被全国人民代表大会表决通过之际，我们适时行使宪法赋予的公民权利，及时履行宪法赋予的公民义务，向全国人大提出我们从基层社会实践和社会生活中总结出来的意见和建议，以期对《物权法》的进一步完善和提高有所裨益。

详细修改意见如下：

要求《物权法》（草案）第六章，关于业主的建筑物区分所有权部分条款作如下修改和增加规定，以保护业主应有的权益：

一、        第七十二条应更改为：建筑区划内的建设用地使用权归业主共有并颁发建设用地使用权证，但依法属于国有部分的除外。自销售首套房屋的合同签署之日起，建筑物和建筑区划内的建设用地使用权即处于业主共有状态，建设单位不得在未征得其他共有人同意的情况下更改规划和建筑物的用途。

在成立业主委员会之前，建设单位为建筑物及其附属设施的管理负责人，在成立业主委员会之后一个月内，建设单位应将建设用地使用权证、建筑区划内所有建筑物及其附属设施的规划和竣工验收图纸等资料以及公共设施设备和房屋经县级以上人民政府有关部门和业主委员会验收合格后，连同管理职权一并移交给业主大会和业主委员会。

[说明] 《物权法》（草案）开始几稿对上述条款有所规定，后来在审议过程中受利益集团的影响被逐步取消，使得小区内的公共产权边界变得模糊不清，业主共有的建设用地使用权被开发商侵占，随意更改规划、拒不移交相关资料和公共设施设备的现象十分突出。应明确建设用地使用权归业主共有，建设单位不得随意更改规划和建筑物用途。同时应明确建设单位在成立业主委员会之前的管理责任，以免推托给物业服务机构，形成踢皮球的状态。业主团体成立后，公共物业（含土地使用权）应当登记在业主团体名下，并移交给业主团体。物权法还应规定这一条文具有溯及效力，以避免因历史遗留问题引发大量纠纷。

二、        第七十三条应更改为：建筑区划内规划标准配套公建的车库、车位、会所、物业管理用房（含业委会办公用房）、人防工程用房、托幼园所、卫生站、综合便民店、居委会办公用房、综合服务站、自行车存车处、道路、绿地等业主专有部分以外的公共服务房屋和设施、场地归业主共有，不得销售、转让或赠送给特定人。

建筑区划内规划标准配套公建的水、电、气、热等基本公共服务设施设备归业主共有，不得销售、转让或赠送给特定人，但依法属于国有部分的除外。

上述归业主共有的产权清单，建设单位应在销售房屋时提供给购房人。

[说明] 业主购买房产时，不仅为套内及分摊面积、公共配套设施设备、土地使用权及环境等“买了单”，还为自己将来能够建立业主团体，实现业主自治支付了对价。

业主生活所必需配套的公共房屋和设施，如果以约定优先原则确定其产权归属，允许归特定人专有，只不过给了开发商等侵占公共物业一个“更适当”的借口而已，即使房地产市场规范到了可以自由约定的程度，在公共配套物业（权益）无法分割的条件下，约定不一如何处理也将成为难题。所以，这些公共房屋和设施应该归业主共有。现《物权法》（草案）第七稿只明确规定了道路、绿地和物业服务用房归业主共有，属于挂一漏万，大量产权不清的公共房屋和设施成为引起纠纷的根源。在现代化的社区，车库、车位已经属于业主生活所必需的公共配套，如果象现在《物权法》（草案）第七稿中所规定的那样，允许通过出售、出租或者附赠等方式以约定确定所有权，将出现在业主共有的土地使用权上建造属于特定人的车库、车位，从而侵害业主的权益，引发社区纠纷和矛盾。对于按规划标准配套修建的车库、车位应该明确规定归业主共有。

业主生活所必需配套的水、电、气、热等基本公共服务设施设备，如果允许归特定人专有，将变成事实上的垄断，从而破坏秩序、压榨业主，影响业主的安定团结，这些问题已经被此起彼伏的开发商和物业公司的停电停水停暖事件和打人事件所证实，比如北京太平家园、美然动力街区和美丽园小区，所以，业主的基本公共服务设施应该明确规定归业主共有。

三、        第七十四条第一款应更改为：业主可以按单栋建筑物设立业主大会，同时可以按建筑区划内所有建筑物设立联合的业主大会和业主代表会议，业主可以选举业主委员会，业主委员会对业主大会和业主代表会议负责并报告工作。经半数以上业主同意，业主大会可以经民政部门登记注册成为非赢利性法人机构。共有物权的管理由业主大会或全体业主决定，业主大会或全体业主可以根据决策、监督和执行分离的原则，在管理规约中授权业主代表会议和业主委员会具体行使有关管理职权。

[说明]允许业主按单栋建筑物设立业主大会，既符合建筑物区分所有权分层次的特点和公共维修资金使用的决策常规，又方便业主管理建筑物，同时又方便业主通过建筑区划内业主委员会之间的合作来管理楼宇外的共有部分。业主大会可以注册为法人机构将极大地保护业主的共有权益，设立业主代表会议将方便业主对涉及区域较大、人数较多的共有物权管理及时做出决定。

四、        第七十五条第二款应更改为：业主举行会议，应当有占建筑物专有部分面积之和过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。决定前款第一项和第二项规定的事项，应当经占建筑物专有部分面积之和过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经占建筑物专有部分面积之和三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经与会的过半数业主同意。业主可以在议事规则中约定其他计算表决权的方式。

[说明] 业主大会会议召开难，难于上青天。《物权法》(草案) 第七稿规定，业主自治决策，一般事项需要经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定比《物业管理条例》更为苛刻。在业主自治进展缓慢的条件下，设立更苛刻的自治决策门槛只会使人数众多的业主更难形成一致意见，业主的权益更易遭到侵害而无法作出反应，所以，除了第一、二、五、六项事项的决定，其他事项应采用双过半作出决定。容许业主约定其他计算表决权的方式，符合共有的一般原则。

《物权法》(草案) 第七稿中的“建筑物总面积”的概念，没有注意到建筑物专有部分面积之和并不等于建筑物总面积这一常识，所以须采用“建筑物专有部分面积之和”这一概念替代“建筑物总面积”，否则专有部分之外的共有部分权利谁来行使表决权？这会引起更大的管理混乱。

实际上，业主自治的具体规则，完全可以制定专门的业主自治法解决，没必要在《物权法》中给业主自治设置过多的障碍。而对于专项维修资金的归集、使用、监督、管理，可由国务院制定专门条例加以规定。

五、        第七十九条应增加规定：业主大会可以为维护共有财产之目的设立物业维护费公共账户，业主应按业主大会的决定缴纳物业维护费用，公共账户由业主委员会负责管理，资金的支出预决算由业主大会、业主代表会议审批。

    同时，应将该条中的 “建筑物总面积”概念更改为“建筑物专有部分面积之和”。

[说明]业主大会设立物业维护费公共账户将理顺业主和物业服务企业之间的关系，回归物业管理的本来面目。建筑物专有部分面积之和并不等于建筑物总面积，须采用“建筑物专有部分面积之和”这一概念替代“建筑物总面积”，否则专有部分之外的共有部分谁来支付费用？这会引起更大的管理混乱。

六、        第八十二条应增加规定：对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主大会或业主委员会可以代表业主提起诉讼、申请仲裁，同时公告全体业主；业主也可以以自己名义提起诉讼、申请仲裁。

[说明]允许业主大会、业主委员会和业主对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，将极大地保护业主的利益，遏制开发商和物业公司对业主权益的侵害，从而减少纠纷，为创建和谐社区打下扎实的基础。取消这个规定是有害的，让全体业主通过集团诉讼方式维护公共权益是成本倍增、效率倍减、社会影响极坏、得不偿失、无法进行。

七、        第六章应增加一条规定：国家保护共有物权不受任何组织和个人的侵害，除法律另有规定外，业主共有适用本法第八章按份共有的规定，本法生效前关于建筑区划内的公共设施、设备、场地、房屋等的归属存在争议尚未达成一致的，适用本法的规定。

[说明] 明确物权法生效前的有关产权纠纷问题的溯及效力。

综上所述，我们认为在《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中应明确如下已经被混淆了的重要原则：

一、确立建筑区划内建筑物物权共有的一般原则，公共物业产权和建设用地使用权一般应归业主共有，这是重中之重；

二、明确建设单位对共有物权的公示责任以及对公共设施设备的管理和移交责任，防止建设单位将管理责任推给物业服务公司，混淆管理和服务之间的差别；

三、确立业主组织的法律主体地位，确保业主权利的完整性；

四、与国际接轨，降低业主自治的门槛，方便业主保护共有权益；

五、建筑物专有部分面积之和并不等于建筑物总面积，须采用“建筑物专有部分面积之和”这一概念替代“建筑物总面积”。

我们坚信，在党的领导下，在全国人大常委会和各位全国人大代表的关注下，在广大业主的努力下，一部广泛保护业主权益的《物权法》将会应运而生。

2007年1月21日

“要求《物权法》保护业主权利的公开信”公民联署名单