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抓住商品房的牛鼻子、房价才能稳定，地产市场才健康

从20005年到2006年，国务院多次就房地产业健康发展做出重要决定。可是房地产商基本上是阳奉阴违，采取上有政策、下有对招的投机态度。比如上海就有这样一个地产商，就将所建设的房子定价为13万元/平方米的中国天价，到今天为止也没有卖出一套。其行为反到使该楼盘周围地区的房价上涨到6万元/平方米以上，这是推动上海房价上涨的核心因素之一。而房价的虚高，成为了破坏社会稳定、经济健康发展的定时炸弹。

从2001年入世开始，我们已经全面融入了全球市场经济体系，政府不再可能向从前那样，通过规定房屋的销售价格来管理房地产业。为限制房价大幅上涨，最近国务院又推出90平方米以下户型为房地产发展方向的指引。据鄙人调查，户型的大小并不是我国房价上涨的主要原因，造成房价高涨的核心是，不法的地产商囤积房源与炒房者遥相呼应。

如果把地产商与炒房者比喻为“牛”，那么要“牛”按我们规定的方向及路线前进，只要牵牛鼻子就可以。对地产商及炒房者也一样，怎样抓住他们的软肋就是政府管理的核心工作。在这里有个抛砖引玉的小建议。

第一招、针对地产开发商，政府需要做出明确的法规：

首先规定、地产开发商在获得销售许可后的四个月内，必须卖出政府批准销售的房屋面积一半，对未实现销售的这部分房产面积，政府就要按每月1%的房屋销售标价，征收‘囤积房源税’。对余下的一半面积又给地产开发商四个月的时间，要求其必须再销售一半的面积，达不到要求的、政府同样就要对未实现销售的这部分房产面积，按每月1%的房屋销售标价征收‘囤积房源税’。最后余下的1/4部分，政府再给地产开发商四个月的时间，必须完成销售。在一年期满后，政府将对所有未实现销售的剩余房产面积，全部按每月2%的房屋销售标价，征收‘囤积房源税’，一直到地产开发商销售完成为止。

以上海11万元/平方米的天价房为例，如果该楼开盘5年没有卖出一套，政府就依法征收该地产开发商每平方米超过11万元的‘囤积房源税’。考虑到地产开发商资金利息、开发成本等因素，该地产开发商到此时的房屋成本最低为18万元/平方米。11万元没有人买、反倒18万元来抢手，这可能吗？就算该地产开发商在第六年可以全部实现销售。那么地产开发商的保本平均销售价格为22万元/平方米。

为防止地产开发商通过虚假销售来逃避缴纳‘囤积房源税’，政府必须制定巨额的处罚手段。标准为按房屋销售标价（低于市场价按市场价）所应该交纳的‘囤积房源税’总数的10倍进行处罚，再加从偷税日到处罚日的每天1%的滞纳金，最低处罚金额为500万元。对提供线索的举报人，政府要给予总处罚金额30%的奖励。

采用上述的方法，将使所有希望通过囤积房源来获得巨大利润的地产开发商，不但无利可图，严重的更要血本无归。只要政府执行部门不出现‘徇私舞弊’的问题，相信没有哪个地产开发商敢于越雷池半步。

第二招、针对部分购房炒作的投机分子

正常的房地产市场，房价上涨，应该是由于房源少，房屋出现供不应求，但中国的情况与此相反，房价上涨了，房屋的空置率反到上升。这说明有大量的购房投机者买入房子，他们不是为了投资出租，而是为了赚买卖房屋的差价。在深圳市就有许多人买了多年的房屋就是空置也不出租他人使用，造成有大量需要住房的人不能租到低价的房子，而必须高价租房或购买。这又成为房价上涨的另外一个重要因素。

怎样解决这个问题呢？办法就是要增加这些投机房产赚差价的空置房产成本，只要出租房市场活跃，减少房屋的投机空置率，那么房产市场的发展就健康了。

政府可以规定，每个公民都可以免税出租一套房，超过部分必须依法纳税。对偷税者处于税收总额100倍的罚金，最低10万元。政府要明确规定，房产不自用就必须出租，不准空置。对于新购房者，政府给予2个月的装修期，以后每年有1个月的招租与装修期。未使用完的招租与装修期可以在使用中进行抵扣，而新购房者不能继承前房主未使用的招租与装修期。对于超过装修期后无人入住的房子，政府需要按市场租金征收占用房屋税。标准为月租金的100％。

对采用虚假合同来逃避交纳占用房屋税的业主，按购房总额征收罚金（即购房总价100万元，就征收罚金100万元），最低为10万元。

对举报者，政府给予处罚金总额的50％作为奖励，最低为5万元。

对政府有关部门执行不利的工作人员，一律按刑法的贪污处理。

以上建议，供政府制定相关法规的领导参考，这里所提重罚的目的是为了阻止彻底违法行为。而不是为了政府获得罚款。不重罚就如同隔靴搔痒，解决不了问题，如果中央有决心彻底根除，这样的处罚标准还应该要再提高。