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物业管理中诸多猫腻（原创）

     物业管理通常指具有物业管理资质的企业在获得物业管理权后对合同内容规定的住宅、商店、写字楼、楼堂管所等已建成的建筑物进行管理，官面堂皇的内容主要涉及治安、机电、绿化、清洁等几个方面内容。其费用的综合计算据说也是按照上述内容进行核准的。由于物业管理市场自建立以来运作并不规范，因此所有的物业管理计费都转化为按单位建筑面积收取物业管理费。贵的是十几元一平方，便宜甚至几毛钱一平方。那这些收费的依据是什么呢？没有，从来就没有。目前还没有一个规范化的收费核算机制起作用。人们在竟投物业管理权的时候均以市场参考价进行评估。这在经验值上的评估到底有多少水份？只有在物业管理单位进驻以后才能显现出来。但我敢肯定，物业管理费按建筑面积收取纯粹是一个估算值。第一、高层建筑来说，绿化面积相对少，治安管理相对容易一些。为什么管理费确居高不下呢？第二、多层建筑虽然没有二次供水开支和电梯费用。绿化面积肯定比单位面积的高层来说相对较多，为什么费用却在一元一平方以下呢？在国外，物业管理费是按单项服务进行收取的。在我国却一定要按综合费用进行收取。这就明显不合理。试想，我的空房置留有什么安全防范要求可言。但按现行的物业管理费标准就得支出这笔费用。试想，我都没住在这房间里，有什么垃圾清运可言，但按现行的物业管理费标准就得支出这笔费用。所以，现行的物业管理费收取办法是非人性化的。是有诸多猫腻的。

   现在常常听见物业管理单位称自己是微利行业，什么叫微利？每年提纯几百万甚至上千万纯利是微利吗？

越是管理面积大，利润越是可观。因为是按单位面积收取管理费这种可观必然与面积有观。在实际操作中，管理单位除了可以按面积收取管理费外，还有商铺出租、停车场收费、屋顶墙面广告费、场地出租、工程维修收费等诸多收费的办法，这无形中增加了管理单位的收入，而这些收入通常采取转嫁融通等办法不考虑在管理费公开一览表之列。所以业主们通常看到的管理费公开一览表大都做了手脚的纯管理费分摊表。即使如此，这纯管理费中的机电、绿化、清洁等费用又常常以处包的形式转出专业公司。真转了吗？没有。俗语说：肥水不流外人田。于是乎物业管理单位纷纷私下成立机电分公司、绿化分公司、清洁消杀分公司。目的用于“洗钱”。将物业管理费中的大部份转向流入这些兄弟的“腰包”。实际上，还是在物业总公司里面转。吃亏花钱的还是广大业主。业主作为单个体想弄清楚这些收入和收入的实际使用情况确实很难。一没时间耗，二没精力查。这就让物业管理单位钻了空子。这就给管理单位有了玩猫腻的机会。明目上是要请专业单位的全成了总公司的部门分公司。甚至象电梯这种专业性极强的维修保养项目也纷纷落入物业管理单位的袋中。好家伙，挂出的名目叫全面管理。

   中国物业管理要真正走向市场化运作必须有一整套服务价格审核体系。必须有严格的单项服务收费标准。必须有严格的监督管理机制来约束，否则，管理只是名目，收费才是要根本。等广大群众业主清醒过来要求算细帐时，又过了若干年。那时候也许觉得吃亏不是自己一个人来安慰自己罢了。