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楼市拐点凸显：开发商各显神通突围

     毫无疑问，自去年以来楼市的政策利空已经出尽。尽管，以深圳为代表的珠三角城市率先出现了“拐点”迹象；但是，大多数开发商都选择了集体对抗，一直都不承认这一事实。

     2008年春节过后，各楼盘现场明显门前冷落，成交惨淡，开发商也在暗中积极酝酿突围方式。经过一段时间的观望、酝酿，促销降价大潮马上就要如决堤的洪水般席卷而来，不可遏抑。

                       龙坂领跌

金地梅龙镇3期的一举一动都牵动着龙华地产的神经。3期开盘的日子2月24日则成为龙华地产的一道“分水岭”。

2月24日之前，笔者针对龙华与坂田片区的大部分在售楼盘做了一个实地调查发现：其价格与年前对比没有什么区别，均价维持在1.2万元\平方米左右，部分楼盘甚至取消了春节期间的购房优惠，甚至个别楼盘在已经差不多被市场遗忘的情况下依旧坚持原价。

3月10日，笔者再度来到龙坂片区，对3月8日重新精装发售的万科第五园高层，3月15日即将推出的万科城高层单位、龙华的幸福枫景以及近日即将推出的旭景佳园9、10栋进行调查。

据笔者调查，万科第五园重点对早已发售的H1栋进行了全新精装，在使用功能和装修档次上做了提升，3月8日则以1.15万元\平方米的均价推出；据透露装修标准是1500元/平方米，而该单位先前的均价已经达到1.4万元\平方米。太阳能低密度楼盘幸福枫景就位于金地梅龙镇对面，据售楼人员透露该楼盘预计开盘均价9600元/平方米，最低价7000多元/平方米，而且70%的单位都是这个价格。另外，成熟社区万科城东区46-50栋是该楼盘的收官之作，共600多套，其家居精装标准也达到了深圳地产前所未有的高度。但是万科本次还是采取了分拆销售策略，本次今推出46、49栋共200多套，据媒体透露均价为12000元/平方米左右，具体开盘时间为15日或22日。特别值得惊讶的是，珠江旭景佳园目前在售单位的墙体上还打着8800元/平方米起价的条幅，而据其售楼员透露开发商正在对其即将推出的9、10栋进行价格调整，最低价可能是8000元/平方米。

龙坂楼市的“天”变了，价格上的晴转阴清晰可辨，价格坚挺已经成为“过去式”！

各显神通

没有开发商还很傻很天真地寄希望于政府调控会松动、房价会反弹，唯一可以做得就是想尽千方百计出货，变不动产为现金流。万科的榜样帕尔迪策成功法宝之一就是加速缩短商品周转期，尽快回收现金流。当然，万科亦如是，金地亦如是，中海亦如是……所有的开发商都不愿意在逆势中陷入被动捂盘，越捂越掉价。

降价是拯救深圳楼市的唯一出路，但直接降价显然不是开发商的上上之选。尤其是那些分期销售的楼盘更不愿意如此，为了引起之前业主的冲突而有必要找一个降价的理由，哪怕是一千个！

一、特价房

据了解，诺德国际社区推出12800-13900元/平方米的特价房；五洲星苑推出1.68万元/平方米的特价房。

点评：特价房策略是超市零售常用的一种营销策略，国美、苏宁、家乐福、沃尔玛经常会有劲爆商品推出。这种营销策略坚持的原则是：数量有限，先到先得，有一定的随机性。

二、全新精装修

万科第五园H1栋靠近坂雪岗大道早时推出市场均价为1.4万元/平方米。近期则进行了全新精装，在使用功能和装修档次上做了提升，装修标准是1500元/平方米，以1.15万元的均价推出。

点评：开发商还是下了不少功夫，重新提高装修标准增强新发售单位的体验感，而且以“靠近坂血岗大道”的名义让利给客户，可谓重拳出击。不愧为企业公民，万科的降价在行业形成的冲击波不可小看。

三、美化园林

位于宝安广深高速宝安出口企龙山下的中粮·澜山一度传出2007年底开盘，但是据该楼盘售楼处工作人员透露开盘可能推迟到3月底4月初月。该工作人员指出，鉴于近期市场比较复杂，开发商投入了大量人力物力对小区园林进行精细包装，所以需要一段时间。

   点评：品牌开发商万科、中海、金地在这一方面已经做得很好了，任何产品都不会粗糙出手。但是行业内仍有不少小开发商都会“因小失大”，寄希望用已购房业主的钱去盖下一期或园林，而不顾产品形象。因而，中粮·澜山的做法值得提倡，相信一定会取得不错的效果。

四、重新定位

据花样年花港工作人员透露，该楼盘正在酝酿从精装公寓向酒店式公寓改变，媒体透露其开盘至今销售率不到5%。另外，笔者在罗湖东踩盘时发现罗湖第一大盘25万平方米的百仕达花园五期东郡广场也在进行重新定位，据说其中两栋中一栋将做写字楼，一栋做酒店式公寓，而且增加了精装修标准。

点评：定位失营销实践中一门非常高深学问，一个产品如果找不准自己在客户心目中的地位、形象的话，恐怕难以满足客户的需求，销售自然有困难。任何转型，求变都是一种阵痛，痛苦不可避免，付出的代价也比较沉重。